En múltiples ocasiones nos hemos encontrado con discrepancias a la hora de elaborar nuestro trabajo en lo que se refiere a la forma de superficiar, que si incluye esto, que si quita esto otro, no superficies las terrazas...etc.
- Superficie construida
- Superficie útil
Muchos
de vosotros sabréis lo que son y quizás otros no, pero ¿sabeís cuál es
la definición de cada una de ellas? (me refiero oficialmente), ¿Quién o
qué regula la forma de medir una u otra?.
Pues podemos encontrarnos varios documentos que "regulan" dichos términos y métodos de medición:
"Superficie
construida con partes comunes. Es la superficie construida sin partes
comunes más la parte proporcional que le corresponda según su cuota en
la superficie de los elementos comunes del edificio.
Superficie construida sin partes comunes. Es la superficie útil, sin excluir la superficie ocupada por los elementos interiores mencionados en dicha definición e incluyendo los cerramientos exteriores al 100 por 100 o al 50 por 100, según se trate, respectivamente, de cerramientos de fachada o medianeros, o de cerramientos compartidos con otros elementos del mismo edificio.
Superficie útil. Es la superficie del suelo delimitado por el perímetro definido por la cara interior de los cerramientos externos de un edificio o de un elemento de un edificio, incluyendo la mitad de la superficie del suelo de sus espacios exteriores de uso privativo cubiertos (tales como terrazas, balcones y tendederos, porches, muelles de carga, voladizos, etc.), medida sobre la proyección horizontal de su cubierta.
No se considerará superficie útil la superficie ocupada en planta por cerramientos interiores fijos, por los elementos estructurales verticales, y por las canalizaciones o conductos con sección horizontal superior a los 100 centímetros cuadrados y la superficie del suelo cuya altura libre sea inferior a 1,5 metros.
Tampoco se considerará superficie útil la ocupada por los espacios exteriores no cubiertos."
Superficie construida sin partes comunes. Es la superficie útil, sin excluir la superficie ocupada por los elementos interiores mencionados en dicha definición e incluyendo los cerramientos exteriores al 100 por 100 o al 50 por 100, según se trate, respectivamente, de cerramientos de fachada o medianeros, o de cerramientos compartidos con otros elementos del mismo edificio.
Superficie útil. Es la superficie del suelo delimitado por el perímetro definido por la cara interior de los cerramientos externos de un edificio o de un elemento de un edificio, incluyendo la mitad de la superficie del suelo de sus espacios exteriores de uso privativo cubiertos (tales como terrazas, balcones y tendederos, porches, muelles de carga, voladizos, etc.), medida sobre la proyección horizontal de su cubierta.
No se considerará superficie útil la superficie ocupada en planta por cerramientos interiores fijos, por los elementos estructurales verticales, y por las canalizaciones o conductos con sección horizontal superior a los 100 centímetros cuadrados y la superficie del suelo cuya altura libre sea inferior a 1,5 metros.
Tampoco se considerará superficie útil la ocupada por los espacios exteriores no cubiertos."
"3. Se entiende como
superficie construida la superficie incluida dentro de la línea exterior de los
parámetros perimetrales de una edificación y, en su caso, de los ejes de las medianerías,
deducida la superficie de los patios de luces.
Los balcones, terrazas, porches y demás elementos análogos, que estén cubiertos se computarán al 50 por 100 de su superficie, salvo que estén cerrados por tres de sus cuatro orientaciones, en cuyo caso se computarán al 100 por 100.
Los balcones, terrazas, porches y demás elementos análogos, que estén cubiertos se computarán al 50 por 100 de su superficie, salvo que estén cerrados por tres de sus cuatro orientaciones, en cuyo caso se computarán al 100 por 100.
En uso residencial, no se
computarán como superficie construida los Espacios de altura inferior a 1,50
metros."
Decreto 29/2010, de 4 de marzo de 2010, por el que se aprueban las normas de habitabilidad de viviendas de Galicia.
"II.10. Superficie útil interior.
Es la
superficie de la pieza que puede ser pisada, medida entre paramentos
rematados. Del cómputo de la superficie útil quedará excluida la
superficie ocupada en planta por cerramientos fijos o móviles, por
elementos estructurales verticales y por las canalizaciones o conductos
con sección horizontal cuya suma sea superior a 0,1 m², y a las
superficies de elementos exteriores como terrazas, balcones y galerías.
Cuando se
trate de viviendas en disposición vertical dentro de un mismo edificio,
para el cómputo de las superficies ocupadas por elementos estructurales
verticales y por canalizaciones o conductos, se tomará el promedio
aritmética de los valores correspondientes a las viviendas ubicadas en
las plantas inferior y superior"Real Decreto 3148/1978,de 10 de noviembre
"Artículo cuatro. Superficie útil.
Se entiende por superficie útil la del suelo de la vivienda, cerrada por el perímetro definido por la cara interior de sus cerramientos con el exterior o con otras viviendas o locales de cualquier uso. Asimismo incluirá la mitad de la superficie de suelo de los espacios exteriores de uso privativo de la vivienda tales como terrazas, miradores, tendederos, u otros hasta un máximo del diez por ciento de la superficie útil cerrada.
Se entiende por superficie útil la del suelo de la vivienda, cerrada por el perímetro definido por la cara interior de sus cerramientos con el exterior o con otras viviendas o locales de cualquier uso. Asimismo incluirá la mitad de la superficie de suelo de los espacios exteriores de uso privativo de la vivienda tales como terrazas, miradores, tendederos, u otros hasta un máximo del diez por ciento de la superficie útil cerrada.
Del cómputo de superficie útil queda excluida la
superficie ocupada en la planta por los cerramientos interiores de la
vivienda, fijos o móviles, por los elementos estructurales verticales y
por las canalizaciones o conductos con sección horizontal superior a
cien centímetros cuadrados, así como la superficie de suelo en la que la
altura libre sea inferior a uno coma cincuenta metros cuadrados.
Cuando se trate de viviendas iguales y dispuestas
en columna vertical, dentro de un mismo edificio para el cómputo de las
superficies ocupadas en planta por los elementos estructurales
verticales y por las canalizaciones o conductos con sección horizontal
superior a cien centímetros cuadrados, se tomará la media aritmética de
los valores correspondientes a las viviendas situadas en las plantas
inferior y superior de la columna, siempre que la divergencia entre
aquellos valores no sea superior al ciento por ciento.
En el caso» de las edificaciones a las que se
extienda la protección oficial de acuerdo con el artículo segundo del
presente Real Decreto, se entenderá por superficie útil la que resulte
de multiplicar la superficie construida por cero coma ochenta."
Es
decir, por lo pronto tenemos cuatro formas de definir las superficies, y
que conste que podríamos aportar también las definiciones de
superficies que muchos ayuntamientos aportan en su Normas Urbanísticas,
es decir, tenemos un popurrí de definiciones y formas de medir.
A esto nos enfrentamos continuamente, a cambios y más cambios, a interpretaciones diferentes de las distintas administraciones. ¿Os imaganáis lo que es tener un proyecto redactado completamente y tener que cambiarlo por diferencias en la interpretación de una superficie?, ¿Será tan difícil aunar criterios?.
¿Sabes que cuando compras un inmueble pagas por metro cuadrado construido?, pues si, y es obviamente justo ya que todo el perímetro del inmueble tiene un valor por construcción.
Y sabes algo muy curioso, el 99% de las veces no coincide la superficie construida real con la declarada en catastro, ahí lo dejamos. Esto de catastro es un tema largo y tedioso del que ya os hablaremos mas adelante si os interesa.
Paciencia es lo que nos queda.
A esto nos enfrentamos continuamente, a cambios y más cambios, a interpretaciones diferentes de las distintas administraciones. ¿Os imaganáis lo que es tener un proyecto redactado completamente y tener que cambiarlo por diferencias en la interpretación de una superficie?, ¿Será tan difícil aunar criterios?.
¿Sabes que cuando compras un inmueble pagas por metro cuadrado construido?, pues si, y es obviamente justo ya que todo el perímetro del inmueble tiene un valor por construcción.
Y sabes algo muy curioso, el 99% de las veces no coincide la superficie construida real con la declarada en catastro, ahí lo dejamos. Esto de catastro es un tema largo y tedioso del que ya os hablaremos mas adelante si os interesa.
Paciencia es lo que nos queda.
